Vente d'un bien en location : quelles sont les obligations du propriétaire ?

Boursorama avec LabSense31/07/2018 à 08:30

Les propriétaires d'un bien mis en location qui souhaitent le vendre doivent respecter certaines dispositions légales en la matière. Les règles diffèrent par ailleurs selon que le bien est libre ou occupé, et meublé ou non. Quelles sont les obligations légales que le propriétaire d'un bien mis en location doit respecter pour le vendre ? Nos réponses.

Vente d'un bien en location : quelles sont les obligations du propriétaire ? / iStock.com - BrianAJackson

Peut-on donner congé pour vendre ? Comment faire ?

Un bailleur peut très bien donner congé à son locataire pour effectuer la vente. Il doit le faire par voie postale, au minimum 6 mois avant l’échéance du bail s’il s’agit d’un bien loué en vide (non meublé), durée qui tombe à 3 mois dans le cas d’un logement loué meublé. Dans les premier cas, le propriétaire envoie une lettre de « congé avec offre de vente » à son locataire qui est alors prioritaire sur la vente pendant deux mois de préavis. Si le logement est meublé, on envoie alors une lettre de « congé justifié par la vente » mais le locataire n’est pas prioritaire.

Peut-on vendre un bien occupé ?

Si l’échéance du bail est trop proche (moins de 3 ou 6 mois donc), le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire. Si elle est trop éloignée et qu’il souhaite tout de même disposer rapidement du capital que lui procurerait la vente de son bien ou s’il ne veut tout simplement pas lui donner congé, il peut aussi vendre son logement occupé. L’avantage notamment : il bénéficiera alors des revenus locatifs jusqu’à la vente, sans risque de vacance locative. Il n’y a alors pas de contrainte réelle. Toutefois, notez que la vente sera grandement facilitée si le locataire a bien signé un contrat de location en bonne et due forme et s’il paie régulièrement ses loyers. De plus, malgré une absence d’obligation légale, il est conseillé de prévenir l’occupant du logement, par courtoisie d’une part, pour une meilleure organisation des visites d’autre part. À noter : l’acquéreur ne peut pas exercer son droit de reprise avant deux ans, même si l’échéance est proche.

Vente d’un logement occupé : quel impact sur le prix de vente ?

La vente d’un bien occupé subit une décote qui dépend Du montant du loyer : moins il est aligné sur l’indice des loyers (s’il est plus faible), plus la décote sera forte ; Du temps restant à courir sur le bail : une échéance lointaine augmentera la décote ; De l’âge du locataire : plus l’occupant du logement est âgé, plus les potentiels acquéreurs craindront de ne pas pouvoir exercer leur droit de reprise ; Du type de location (meublée ou en vide) : dans le premier cas, le bail étant généralement de 9 mois (bail étudiant) à 1 an, aucune décote ne s’applique ; De la surface du logement : les petites surfaces se vendent plus facilement.

Le cas particulier de la vente à la découpe : le droit de préemption du locataire

Lorsqu’il s’agit de la première vente d’un logement après la mise en copropriété, la loi du 31 décembre 1975 assure un droit de préemption au locataire. Le bailleur doit alors envoyer à ce dernier une lettre en recommandé avec avis de réception dans laquelle il cite les cinq premiers alinéas de l’article 10 de cette loi et indique son offre de vente. L’occupant a alors deux mois pour accepter l’offre au prix fixé. S’il désire négocier en effet, il n’est alors plus prioritaire.

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